欢迎光临!

正文

市场外拓、科技赋能实力异常强悍 金科服务上市大涨或取更高溢价

Nov 17
admin 2020-11-17 16:48 博彩汇总平台   浏览量:   次

得益于稳定的现金流,以及轻资产运营、扩张速度快和受经济周期影响低等特点,物业服务类公司备受港股市场青睐,部分公司市值更是突破千亿港元……

只是,在经过上半年的集中上涨后,资本市场重归冷静,物业股的走势出现明显分化,一边是优质企业市值的继续抬升,一边则是中小型企业估值的回归。据统计,7 月 1 日至今,已有 13 家港股上市的物业类公司跌幅超过 20%。

行业走势明显分化后,17 日上市的金科智慧服务集团(简称 " 金科服务 ")当日却一度上涨至 48 港元,总市值超过 300 亿港元。

公司此前确定的发行价则为每股发行定价区间为 41.8 港元至 47.6 港元,当前超过 40 港元的股价,也已超越了 90% 以上已上市的港股物业公司,位于行业绝对前列位置。金科服务究竟有什么魅力?

深度、广度兼具的罕见服务企业样本

" 我们是中国大型物业企业中,在管理规模上既有足够的深度,又有很好广度的服务企业,这样的企业在中国是极为罕见的。" 金科服务上市路演时曾作出这样的总结。

实际情况,确实如此,金科物业在业内是一个相对 " 另类 " 的存在。

先说规模,金科服务经过近年来的快速成长,早已全国物业企业一线梯队。2016 年至 2020 年,金科服务连续五年入围物业百强企业综合实力 TOP10,在总部位于西南区域的物业服务百强企业中,金科服务 2015 年至 2020 年连续六年排名第一。

西南地区优势地位,为金科服务挖掘市场的深度提供了基础。

仅在重庆为例,金科服务管理规模就超过了 7700 万平米,在重庆的局部区域的市场占有率甚至超过了 60%,这无疑是一个相当惊人的数据。

中国的服务行业里有句名言,中国最好的服务企业战略就是密度战略,做好了可以一个城市顶上一个国家。

重庆的面积、人口与韩国相当,金科服务在重庆市场的密度优势,便足以支撑快速整合本地的优势商业和产业资源,形成闭环。" 把重庆的金科服务,做成韩国的三星是可以想象的。" 金科物业人士路演时表示。

得益于金科服务在深度方面做出的试验和尝试,公司探索出了一套标准化,可复制的服务体系。

" 我们的用户满意度已经连续八年超过 90%,领先于行业百强均值近 16 个百分点。同时我们今年在物业服务质量和客户满意度,两项重要指标里,唯一都进入全国前三强的服务企业。" 前述人士介绍称。

17 日的上市仪式中,金科服务董事长夏绍飞在主题演讲《下一个十年》中指出,"12 年的坚持与投入,金科服务满意度大幅度提升,圈粉无数,用市场口碑赢得了市场认可。下一个十年,金科服务将会励志成为全国领先的智慧生活服务商。"

做服务就是做口碑,金科服务多年的积累最终成为了公司开疆裂土的秘籍,从而为企业拓展外在的广度打下了基础。

事实上,公司也是这么做的,将在重庆市场挖掘深度积累的经验不断复制到其他区域市场。以江苏第二大城市无锡为例,金科服务在当地市场份额已经连续两年保持第一的位置,如今公司也已完成全国 100 多个城市布局。

既在优势区域具备绝对深度优势,又在全国范围内拥有系统化的布局,这在国内物业企业中极为罕见。

外拓实力、科技能力异常强悍

头部公司看外拓,中部公司看增速,尾部公司看规模……

对于不同类型的企业,资本市场给予的视角和评判标准各不相同。常年稳居行业前 10 名的金科服务,资本市场显然会更看重公司的拓展能力,而这又恰恰是公司引以为傲的强项。

与行业通常采用的并购方式不同,金科服务并未采取大范围收购的方式实现市场规模的提升,反而是凭借自身异常强悍的外拓能力,探索出了一条与众不同的发展路径,并成为了当前业内最为典型的外向拓展性企业之一。

相关数据显示,2017 年至 2020 年上 6 月末,金科服务外拓面积占合同总面积持续维持在 50% 以上的高位,在管面积中的外拓部分占比逐年提升。

除了在优势明显的西南市场外,金科物业还将这种外拓能力复制到全国,比如说在华东华南,66% 都来自于第三方;在华中地区,82% 来自于第三方;其他区域中 62% 来自独立第三方。

今年以来,金科服务公司更是加快了在非住宅板块的发展。截至到上半年,公司非住宅的在管面积已达 2100 万方,几乎全靠外拓取得。

截至目前,公司非住宅业务已经先后进驻江苏、湖北、安徽和四川等地,今年 10 月下旬还与湖南浏阳经开区达成合作,利用公司开发的天启大数据,将深度运用于浏阳城市治理中。

" 未来十年,金科服务将从社区服务转变为城市服务,让城市更加高效,充满活力。金科服务将由内向外,由社区向社会、向城市去构建大服务、大科技、大生态体系,并持续以人为本,以客户满意度为核心,去构建空间、生活、科技三个核心能力。" 夏绍飞表示。

短短几年时间,金科物业通过外部市场获取的面积,就超过了母公司金科集团 20 年交付面积的总和,强大市场化外拓能力已经成为公司最为核心的竞争力之一。

市场层面开疆拓土的背后,是金科多年积累下的良好口碑,更是公司产品服务能力的综合体现。

甚至,此前还出现过业委会和物业方主动联系金科服务入驻的案例。

比华利豪园,重庆北部新区的一个纯别墅项目,便是由业委会邀请金科服务进驻的。进场后不到一年,小区物业满意度从 50% 不到上升到 90% 以上,收费率从 46% 提升到 95% 以上。

此前因物业服务不好而搬走准备卖房的业主纷纷搬回来居住,社区房价开始逐步上涨,物业费从 3.6 元 / 平米上调到 4.8 元 / 平米,收费率从 46% 提升到 95% 以上。

这只是金科物业综合服务实力的一个缩影。金科服务深知做服务就是做口碑,多年积累积累的客户满意度和良好口碑,已经成为公司市场拓展的最有利武器。

用金科物业自己的话来形容,就是 " 这个能力买不来,也不可能短期构建,是长期坚持客户满意导向结出的市场果实。"

另据中信证券测算,物业行业当前的营收共计约 8421 亿元,中期市场容量可达到 17252 亿元。在未来龙头企业市场份额进一步提升的预期之下,拥有多年外拓经验积累的金科物业优势显著,这也将为公司持续增长提供更多助力。

反观金科服务,则将在城市空间服务方面,围绕居民的生活提供各种场景的综合服务;在美好生活服务方面,不断的提供全方位的增值服务;在智慧科技方面,将搭建运营和管理两个技术构架,形成智慧社区、智慧园区和智慧城市的特色科技服务体系。

" 在三个核心的支撑下,加快服务、生活、城市、邻里、科技、共生 6 条赛道的全力打造,真正实现服务由社区走向社会,客户由家庭走向城市,科技赋能由内部走向公共赋能。" 夏绍飞指出。

登陆港交所,金科服务或得更高溢价空间

按照金科的规划,金科在传统地产之外加入三个万亿级行业,将民生地产开发做深做透的同时,进一步推进生活服务、科技产业投资运营和文化旅游康养,开辟新的发展空间,积极培养新的增长极。

如今,随着金科物服务的港股上市,金科集团形成了 A 股金科股份、H 股金科物业的双平台体系。这本身既是集团 " 四位一体 " 战略的又一次深化,也是金科服务独立发展、提升公司持续运营能力的起点。

随着此次港股融资的到位,金科服务资本实力大幅增加,公司竞争优势得到明显增强,同时新增的港股融资平台也进一步丰富了金科集团的融资渠道,为金科物业与母公司的互哺提供了可能,这在当前楼市调控的环境下备为关键。

进而带动集团层面及金科股份自身财务结构的优化,达到降低母公司自身负债率的效果,另一方面必要时也可以通过反哺的形式支援母公司发展,某种程度也对金科股份自身融资构成利好。

落实到资本市场层面,则有利于金科股份、金科服务合理估值的发现。金科服务独立上市则可以充分享受到港股市场高溢价的红利。

Wind 数据显示,截至 11 月 13 日,纳入港交所物业及管理服务的上市公司合计 35 家,市盈率平均值为 36.41 倍,远远高于同期 A 股地产板块估值水平,这还是在下半年物业股出现集体回落后的数据,上半年估值水平更高。

作为行业头部企业,金科股份港股上市后自然也将享受到上述红利,尤其是在物业股走势明显分化的背景下。

经过前期的集体上涨后,下半年港股物业企业股价开始走弱,上涨个股从上半年的 20 只大幅缩减至 12 只,但是具备成长确定性的头部企业股价仍在逆市走高,如某头部物业股 7 月至 11 月 13 日涨幅便达 35%。

不难看出,前期普涨过后,资本市场已经将目光更多向未来增长更为明确的优质企业所转移。

上述背景下,既拥有全国化布局和规模优势,又兼具强悍市场拓展能力的金科服务优势尽显,这也为公司股价提供了更高的溢价空间和可能。